«Venda su casa, pero conviértase en arrendatario de la misma mientras quiera»

¿Qué significa la venta de una vivienda con alquiler garantizado?

La venta de su vivienda con alquiler garantizado significa vender su propiedad, legalmente mediante Escritura Pública de Compraventa ante Notario, pero sin dejar de vivir en ella ya que de forma simultánea a la venta, el vendedor pasa a convertirse en inquilino de su propia casa, gracias a un contrato de alquiler con el nuevo propietario y por el plazo que le convenga.

Entrevista a July Echevarría en Canal Sur Radio sobre Productos Financieros para mayores con casa propia.

Es una fórmula similar a la venta de la Nuda Propiedad pero en este caso se vende el pleno dominio de la vivienda, también de forma legal y garantizada, el propietario se convierte en inquilino, generalmente, vitalicio, sin existir la figura del usufructuario.

El alquiler también podría ser temporal, dependiendo de las circunstancias particulares de cada uno.
El ejemplo es visual, el vendedor se convierte en inquilino de su casa y el comprador se convierte en nuevo propietario y arrendador del inquilino, por el tiempo pactado.

Esta fórmula es más flexible que la venta de la Nuda propiedad de la casa pero tiene sus peculiaridades; se vende el dominio pleno de la vivienda, sin posibilidad de recuperarla. El vendedor (futuro inquilino) tendrá que disponer de dinero suficiente para hace frente a los nuevos gastos del alquiler de su casa. Para la venta de una vivienda en estas condiciones, no influye excesivamente la edad del vendedor. Ésta influye en el precio del alquiler vitalicio.

Por ejemplo, el dinero que le va a ofrecer el inversor por la compra de su vivienda será inferior al valor de Mercado en estos momentos, es decir, le pedirá un descuento que le compense la inversión; no puede tomar posesión de la casa al tener un inquilino vitalicio, ni arreglar la casa para poner un precio de alquiler más ventajoso para él, ni ajustarse a los 5 años que le obliga la Ley pudiendo rescindir el contrato a continuación ya que este contrato de alquiler vitalicio se inscribe en el Registro de la Propiedad, a todos los efectos.

Por contra, el inversor recibe una renta inmediata que le va a compensar la inversión realizada ya que tiene inquilino garantizado aunque con un precio algo inferior al precio de Mercado. Es decir que este inversor rentabiliza su inversión desde el primer momento.

Es un producto financiero que ofrece muchos atractivos para las dos partes. Se tienen que dar las circunstancias de que ambos busquen el mismo fin.

Dada la flexibilidad del producto hay que analizar con detalle todas las variables económicas, valor actual de la vivienda, edad de los futuros inquilinos vitalicios, impuestos, gastos de la vivienda, rentabilidad, etc. ya que habrá que llegar a un justiprecio para ambas partes.

Este producto financiero es ideal para aquellas personas de más de 65 años que necesiten capitalizar sus ahorros de toda su vida convertidos en vivienda, pero sin quedarse sin casa sino continuando con el disfrute de la misma. Y a su vez, pueden permitirse, con el dinero que reciben o les sobra después de liquidar sus cargas, pagar un alquiler mejorado, algo menor que el precio de mercado, pero sin moverse de su casa. La ventaja que tiene este producto es que han vendido su casa por un precio muy ventajoso y pueden moverse y elegir trasladarse a otro lugar si lo desean o seguir como estaban..

También puede ser idóneo para personas de edad muy avanzada que desean ser atendidas en su propia casa pero necesitan capital para ello. Obtendrían todo el capital y podrían hacer frente a los gastos de personal de ayuda y del alquiler de su casa, además de otros gastos. En el momento en que decidieran ingresar en algún Centro, también tendrían dinero suficiente para ello y dejarían la casa sin ningún trámite, solo pre-avisando con un mes de antelación. Esta casa no es heredable ya que no le pertenece, solo es su inquilino vitalicio.

Los motivos por los que las personas mayores optan por la venta de su vivienda con alquiler garantizado, son múltiples, entre las más frecuentes:

¿Quién se hace cargo de los gastos e impuestos?

Dado que el comprador de esta vivienda se hace cargo de todos los gastos normales de los que se encarga cualquier propietario pero sin tener derecho a poseer la vivienda debido al contrato de alquiler inmediato y garantizado, el precio sufrirá un descuento que compense esta situación.

Dado que el vendedor se convierte en inquilino de su propia casa de forma indefinida, y que ha cedido un porcentaje económico sustancioso para realizar esta operación, se ve favorecido por un contrato de alquiler adecuado a esta situación, ya que en principio, el mismo será vitalicio y aunque todos los años tendrá el incremento del IPC en el recibo de alquiler, le resultará aceptable a su nueva situación.

Para que esta operación no produzca inseguridad, sobre todo al arrendatario, ya que puede temer que le echen de su casa porque el nuevo propietario venda la casa a un tercero o por cualquier circunstancia, este contrato de alquiler se eleva a público, registrándolo igualmente en el Registro de la Propiedad, garantizando a los inquilinos, las personas mayores antiguos propietarios, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos que ni el comprador ni aquellos que pudieran tener derechos futuros sobre esa propiedad, puedan rescindir el contrato de alquiler ni modificar sus condiciones. (art. 13.1 de L.A.U. “Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.”)

Igualmente, el arrendador depositará la fianza de alquiler en la Consejería correspondiente de la Junta de Andalucía, entregando una copia al arrendatario para su seguridad.

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