Cada vez son más las personas que, siendo propietarias de una vivienda, optan por la venta de la nuda propiedad de la misma.
Así adquieren una liquidez adicional que les proporciona mayor confort y tranquilidad financiera, mientras permanecen el resto de su vida disfrutando de la que siempre ha sido «su casa».
Derechos y obligaciones de las partes:
El “pleno dominio” o titularidad plena de una vivienda se divide en dos títulos: la llamada “nuda propiedad” y el “usufructo” (uso y disfrute de la misma).
Cuando dos partes llegan a un acuerdo para que una venda la nuda propiedad a la otra, reservándose el usufructo (vitalicio o temporal), se generan una serie de derechos y obligaciones que vienen establecidos en la Ley y también según los pactos entre las partes.
La venta de nuda propiedad debe realizarse en escritura pública ante notario y, posteriormente, inscribirse en el Registro de la Propiedad. De esta manera, adquiere lo que se denomina “fe pública registral”, es decir, cualquier persona puede tener conocimiento de su existencia consultando al Registro de la Propiedad correspondiente.
Pues bien, aunque la ley prevé derechos y obligaciones de las partes, es conveniente que éstos queden bien reflejados en la escritura pública.
El nudo propietario
El principal derecho del nudo propietario es, obviamente, recibir la posesión de la vivienda al término del usufructo, bien sea por fallecimiento del usufructuario o por transcurso del plazo acordado con éste.
También tiene el derecho a vender la nuda propiedad aunque, por supuesto, el adquirente de la misma deberá siempre respetar los pactos que fueron previamente acordados con el usufructuario.
Asimismo, la ley le concede el derecho a hipotecar la nuda propiedad.
Tiene derecho a realizar obras y mejoras en la vivienda, siempre que con ello no perjudique el uso de la misma por el usufructuario.
El nudo propietario está obligado a realizar las reparaciones extraordinarias que precise la vivienda ya que, en cualquier caso, debe garantizar la habitabilidad de la misma.
De igual manera, corresponde al nudo propietario el abono de las derramas por gastos extraordinarios que pudiera generar la comunidad de propietarios.
El usufructuario
Tiene derecho a usar y disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento o hasta el plazo acordado con el nudo propietario.
También tiene derecho a alquilarla y percibir la renta, pero dicho arrendamiento estaría siempre sujeto a la vigencia del usufructo y, con frecuencia es un derecho que queda excluido por acuerdo con el nudo propietario.
El usufructuario podrá realizar, a su costa, mejoras útiles en la vivienda siempre y cuando no altere su forma y sustancia. Lo recomendable es que dichas mejoras sean comunicadas al nudo propietario.
Debe conservar la vivienda en buen estado y acometer las reparaciones ordinarias que se deriven del uso normal de la misma. En la mayoría de los casos, nos encontramos con personas que siguen disfrutando del que siempre ha sido su hogar y, por lo tanto, son los primeros interesados en cuidarlo para vivir de manera confortable. Por este motivo, es habitual que el nudo propietario exima al usufructuario de la constitución de fianza para garantizar la conservación de la vivienda.
Si en algún caso el usufructuario advirtiera la necesidad de una reparación extraordinaria, o percibiera algún hecho que perjudicara a la nuda propiedad, debe comunicarlo de inmediato al nudo propietario para que tome las medidas que correspondan.
Asimismo debe hacerse cargo del abono de los suministros y servicios con los que cuente la vivienda. En éstos se incluyen tanto los suministros corrientes de luz, agua, gas, teléfono, etc. como los servicios que corresponden a las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, la tasa de basuras, etc.
Aunque ha sido un asunto ampliamente discutido, el abono de IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) es una obligación que legalmente corresponde al usufructuario. No obstante, es frecuente que, por acuerdo entre las partes, sea el nudo propietario quien asuma su pago.
Dada la existencia de derechos y obligaciones recíprocas entre las partes, es muy recomendable que cada parte contrate los seguros que puedan cubrir aquellos riesgos sobre el continente y contenido de la vivienda que cubra sus respectivas responsabilidades.
Por Isabel Ferrer López.