Las cinco claves fundamentales para entender la Nuda Propiedad.
Le explicamos qué es la Nuda Propiedad de forma sencilla.
1. Ser nudo propietario de algo es serlo pero desnudo de derechos.
La palabra “Nuda Propiedad” es un concepto jurídico. ¿Qué es entonces la Nuda Propiedad? De forma sencilla podemos decir que la persona o personas que tienen la Nuda Propiedad de algo tienen la Propiedad de la cosa pero desnuda de derechos. Significa que una persona puede ser propietaria de una vivienda, por ejemplo, pero NO tiene derecho sobre el uso y disfrute de la misma,. La nudo propietaria no puede tomar posesión de ella hasta que “el usufructo” de esa casa finalice. Si el usufructo es vitalicio, hasta que fallezca el usufructuario, o si es temporal, hasta fin del plazo. Este derecho real de usufructo lo tiene, generalmente, otra persona distinta del nudo propietario. Para entender bien el concepto de Nuda Propiedad, quizás debamos conocer lo que es el Pleno Dominio de una casa y de qué derechos se compone. El Pleno Dominio de una vivienda se compone de la Nuda Propiedad y del Usufructo Vitalicio, que significar usarla y disfrutarla mientras el usufructuario viva. Ambos derechos generalmente van unidos al realizarse una operación de compraventa inmobiliaria, pero pueden actuar de forma individual, ya que son dos derechos diferentes sobre una misma cosa. Y como aquí estamos viendo, un propietario puede vender la Nuda propiedad de su casa pero quedarse a vivir en ella para siempre, al haberse reservado el usufructo vitalicio para él o para él y su pareja. La casa ya no le pertenece pero sí tiene todo el derecho a usarla y disfrutarla. Y además con sus ahorros (en forma de casa) convertidos en dinero para hacer frente a los gastos o necesidades económicas que puedan surgir.
2. Vender la nuda propiedad implica perder la propiedad de la cosa pero seguir disfrutándola como usufructuario.
Si una persona tiene el pleno dominio de una casa (compuesto de Nuda propiedad y Usufructo) y quiere vender solo la Nuda Propiedad reservándose para él mismo o para él y su pareja el Usufructo Vitalicio de la casa, lo puede hacer con todas las garantías legales, ante notario y registrando el hecho en el Registro de la Propiedad. El que vende pierde la propiedad de su casa pero la sigue disfrutando mientras viva, (más info) si así lo decide. Los futuros herederos legales no podrán heredarla ni revertir la transacción. Sin embargo, en casi todos los casos, los hijos están encantados de que sus padres capitalicen sus ahorros de toda la vida y los conviertan en efectivo sin dejar su hogar. Posiblemente su felicidad se deba, también, a que actualmente tengan que colaborar económicamente al bienestar de sus padres porque no les llegue a éstos con su pensión. Acabar con esta situación es una alegría para todos, hijos incluidos. Probablemente solucionarán más de una situación delicada debido al paso de los años y al debilitamiento de la salud. La venta de la Nuda Propiedad de una vivienda no es una operación financiera nueva, se realiza desde que se aplica el derecho inmobiliario, dentro del marco legal del Código Civil, de la Constitución española y demás leyes como la hipotecaria, pero actualmente cobra mayor protagonismo social. Ante la necesidad ciudadana aparece información completa y seria para la toma de una decisión consciente. Muchos abogados ya están especializados en estas transacciones y en las propias notarías informan con total garantía y profesionalidad. Inmobiliarias, como la nuestra, también se especializan en comercializar correctamente este producto. Existe un caso bastante común; una casa pertenece a un matrimonio con hijos ya mayorcitos, y fallece uno de los cónyuges. Los hijos se suelen quedar con la Nuda Propiedad de la casa y la madre, lo más frecuente, se queda con el Usufructo Vitalicio. Por diversos motivos, todos los hijos quieren vender la Nuda Propiedad de la vivienda familiar pero respetando el uso y disfrute de la casa para su madre mientras viva. El valor de la Nuda Propiedad de esta vivienda se calculará en base a los años de la madre (usufructuaria vitalicia), además de al estado de la casa, situación, entorno, etc.
3. Es una transacción financiera regulada y legal.
La venta de la Nuda Propiedad de una vivienda es una operación financiera realizada con total normalidad y habitualidad en países cercanos europeos como Francia o Italia y en capitales españolas, como Madrid y Barcelona, pero desconocida en otros entornos. En muchos sitios genera cierto escepticismo y desconfianza al no haberlo escuchado apenas. Sin embargo, en España la Venta de la Nuda propiedad de una vivienda se ha incrementado en los últimos años en más de un 300%, según afirman fuentes del sector. No por desconocida deja de ser completamente legal y garantista. Actualmente sigue creciendo de manera muy llamativa debido a diversos factores como la mayor esperanza de vida unido a una renta exigua y unas mayores necesidades ciudadanas. La Venta de la Nuda Propiedad de una vivienda se ha convertido en una solución perfecta para las personas mayores que necesitan liquidez sin perder su hogar.
4. La venta de la Nuda Propiedad es rentable para ambas partes.
La venta de la Nuda Propiedad resulta rentable para ambas partes cuando hablamos de una edad del vendedor/futuro usufructuario, o del ya usufructuario, cercana o superior a los 75 años. Esta operación financiera puede realizarse en cualquier momento de la vida pero el precio de la venta dependerá de los años calculados para el retorno de la inversión, siendo el precio a pagar mayor cuanto más edad tengan las personas que disponen del usufructo vitalicio, y al revés, el precio a pagar por un inversor será menor cuantos más años tenga calculados para la posesión total de la vivienda o pleno dominio del bien, es decir, cuanto más jóvenes sean los futuros usufructuarios. A pesar de estas puntualizaciones obvias, la venta de la Nuda Propiedad de una vivienda puede realizarse en cualquier momento de la vida y a cualquier edad. Cuando la necesidad aparece y el propietario acepta el precio ofertado por el inversor, la transacción se realiza, y se soluciona el problema. Es una opción. Existen otros productos financieros nacidos al encuentro de la solución de estos problemas, como pueden ser la Hipoteca Inversa o la Renta Vitalicia, pero cada uno tiene sus pros y contras. Nosotros preferimos no acometer aconsejando a la persona mayor vendedora de su piso y futura usufructuaria del mismo, que reciba la totalidad de su valor en Notaría y se despreocupe de recibir rentas mensuales. Es cierto que le van a ofrecer, lógicamente, un precio por su vivienda menor que su precio al día de hoy, aproximadamente entre un 30% y un 80% del valor actual de Mercado, dependiendo sobre todo de la edad, pero también de las probables reformas de la casa a futuro, de su ubicación, etc. También es cierto que su casa no va a poder ser rentable para el inversor en bastante tiempo. El inversor aporta un capital pero sin saber cuando puede rentabilizar esta inversión ni que beneficio porcentual obtendrá. Es una incógnita que se prevé positiva basándonos en los datos actuales, previsión de futuro y que tiene un componente social muy importante. Aunque somos conscientes de que cada situación personal o familiar tiene su producto financiero adecuado, nosotros preferimos la venta de la Nuda Propiedad por contar con la totalidad económica del valor de la vivienda el día de la operación notarial y con absoluta claridad en las escrituras que deja el asunto con poco margen de interpretación.
5. Gastos a cargo del comprador excepto los corrientes de uso y la Plusvalía Municipal.
Todos los gastos e impuestos que genere la escritura de compraventa serán a cuenta y cargo de la parte compradora, como el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, así como los gastos de Comunidad y derramas extraordinarias de la vivienda, si las hubiera y serán a cargo de la parte vendedora la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), en su caso, los gastos de cancelación hipotecaria, así como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y los suministros propios de la vivienda como agua, luz, gas, basuras, etc.
En resumen: “Vender la Nuda propiedad de la propia vivienda y reservarse el usufructo vitalicio es una fórmula perfecta para disfrutar de dinero, cuando más se necesita, sin dejar de vivir en la casa de siempre y reduciendo los gastos por el mantenimiento de la misma como los gastos de comunidad y derramas extraordinarias. Ahora en España, con todas las garantías y el buen asesoramiento de los profesionales.
Por July Echevarría Núñez.